Auteur/autrice : Stéphane VOIRIN

L’article 5 de la loi de finances pour 2015 modifie le dispositif « Duflot ». Ce nouveau dispositif est appelé loi « Pinel ». Contribuables concernés Investisseurs imposables Type d’avantage fiscal Réduction d’impôt répartie sur 6, 9 ou 12 ans et respectivement de 12 %, 18% et 21%. Le prix de revient de l’investissement est plafonné à un montant par mètre carré de surface habitable dans la limite de 300 000 €. Conditions à respecter Loyer plafonné et conditions de ressource du locataire. Engagement de location de 6 ou 9 ans prorogeable jusqu’à 12 ans. Dispositif Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d’habitation principale (location nue) peuvent réduire de leurs impôts jusqu’à 21 % du prix de revient de l’investissement, plafonné à un montant par mètre carré de surface habitable dans la limite de 300 000 €. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après). Logements concernés Peuvent bénéficier de ce dispositif Pinel lié au neuf : les acquisitions de logements situés en France (métropole et DOM) les acquisitions de logements neufs ou en état futur d’achèvement les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu’ils ont été soumis à la TVA immobilière On précise que par logement neuf, il convient d’entendre les immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit avant leur acquisition. La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111-9 du code de la construction et de l’habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret. A noter qu’un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant peut bénéficier du dispositif Pinel. En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice de ce statut. Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’au plus deux logements. Date d’entrée en vigueur Ce dispositif n’est applicable qu’aux investissements acquis à partir du 1er Septembre 2014, et ce jusqu’au 31 décembre 2024. Type d’avantage fiscal L’avantage fiscal octroyé se traduit par une réduction d’impôt. Elle est calculée sur la fraction inférieure à 300 000 € du prix de revient de l’investissement. En 2022, son taux varie en fonction de la période d’engagement souhaitée : Engagement de location Prorogation Réduction d’impôt 6 ans – 12 % du prix de revient de l’investissement étalé par sixièmes sur 6 ans 3 ans 18 % du prix de revient étalé par neuvièmes sur 9 ans 6 ans 18 % du prix de revient étalé par neuvièmes sur 9 ans, puis 1% par an pendant 3 ans 9 ans – 18 % du prix de revient étalé par neuvièmes sur 9 ans  3 ans 18 % du prix de revient étalé par neuvièmes sur 9 ans, puis 1% par an pendant 3 ans Le prix de revient servant au calcul de la réduction d’impôt est retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et ne pouvant dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition. Le décret 2012-1532 du 29 décembre 2012 fixe ce plafond à 5 500 Euros par mètre carré de surface habitable. La période de réduction d’impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Une baisse de taux de réduction est prévue en 2023 et de nouveau en 2024. Obligations à respecter L’option en faveur de la réduction d’impôt est exercée par l’investisseur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de 6 ou neuf ans. Le locataire doit en faire son habitation principale La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’engagement de location doit prévoir que le loyer du locataire apprécié à la date de conclusion du bail ne doit pas excéder des plafonds fixés par décret (et un plafond de ressources dans le cas de l’option de la déduction forfaitaire). La réduction est exclusivement appliquée aux bâtiments d’habitations collectifs. Plafonds de loyer Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement. Ces plafonds de loyer sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Plafonds de ressources Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2). Le plafond de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux. Les plafonds de ressources, fixés par décret, sont révisés chaque année, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance. En cas de rupture de l’un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l’objet d’une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due a l’invalidité d’un des deux époux soumis à imposition commune au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune au décès du contribuable ou de son époux Limitation des investissements Pinel Au sein d’un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements, un pourcentage des logements doit être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt Pinel. Un décret fixe ce pourcentage, qui ne peut être inférieur à 20 %. Le respect de cette limite s’apprécie… Poursuivre la lecture Dispositif fiscal – LOI PINEL Mise à jour AVRIL 2022